Lorsque vous envisagez d’acheter une propriété au Canada, l’un des choix les plus importants à faire est le montant de la mise de fonds. Si cette mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, vous contracterez alors une hypothèque à ratio élevé. Ce type de prêt peut faciliter l’accès à la propriété plus rapidement, mais il comporte certaines exigences particulières et compromis à considérer.
Dans cet article, nous expliquons ce qu’est une hypothèque à ratio élevé, son fonctionnement, ses avantages et inconvénients, ainsi que sa comparaison avec une hypothèque conventionnelle(et nous la comparerons avec une hypothèque conventionnelle). Que vous soyez un acheteur d’une première propriété ou en train d’explorer vos options, bien comprendre le financement à ratio élevé est essentiel pour prendre une décision éclairée.
Qu’est-ce qu’une hypothèque à ratio élevé ?
Une hypothèque est considérée comme « à ratio élevé » lorsque vous empruntez plus de 80 % de la valeur de la propriété. Par exemple, si vous achetez une maison de 500 000 $ avec une mise de fonds de seulement 5 % (soit 25 000 $), vous empruntez 475 000 $, ce qui représente un ratio prêt-valeur (RPV) de 95 %.
Selon la réglementation canadienne, toutes les hypothèques à ratio élevé doivent être assurées par un assureur hypothécaire reconnu par le gouvernement.
Assurance hypothécaire obligatoire
Cette assurance protège le prêteur (et non l’emprunteur) en cas de défaut de paiement. Il existe trois principaux assureurs hypothécaires au Canada :
- la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement),
- Sagen (anciennement Genworth Canada),
- Canada Guaranty.
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêteur est tenu d’assurer votre hypothèque auprès de l’un de ces fournisseurs.
Le coût de l’assurance varie selon le montant de la mise de fonds. Plus celle-ci est faible, plus la prime est élevée. Par exemple, avec une mise de fonds de 5 %, la prime peut atteindre 4,00 % du montant emprunté. Une mise de fonds de 10 % réduit cette prime à 3,10 % (plus 0,20 % si l’amortissement est de 30 ans). Ces primes sont généralement ajoutées au montant de l’hypothèque plutôt que payées d’avance.
Caractéristiques clés des hypothèques à ratio élevé
Voici les éléments distinctifs qui différencient ces hypothèques des prêts conventionnels :
- Ratio prêt-valeur (RPV) supérieur à 80 % : Vous financez plus de 80 % de la valeur de votre maison.
- Assurance hypothécaire obligatoire : Une assurance auprès de la SCHL ou d’un autre assureur reconnu est exigée.
- Primes ajoutées à l’hypothèque : Les primes d’assurance sont calculées sous la forme d’un pourcentage du prêt hypothécaire et n’ont pas à être payées d’avance.
- Mise de fonds minimale obligatoire : Vous pouvez acheter un logement avec un acompte de 5 % seulement (pour les logements d’une valeur inférieure ou égale à 500 000 $), et de 10 % pour la partie excédentaire. Les prêts assurés ne sont pas autorisés pour les maisons de plus de 1,5 million de dollars.
Avantages des prêts hypothécaires à ratio élevé
Malgré le coût supplémentaire de l’assurance, les prêts hypothécaires à ratio élevé offrent plusieurs avantages intéressants, en particulier pour les acheteurs d’une première maison. Voici quelques-uns des principaux avantages qui font de ce type de financement une option attrayante pour de nombreux Canadiens.
1. Acheter une maison avec une mise de fonds moins élevée
L’un des principaux avantages d’un prêt hypothécaire à ratio élevé est son accessibilité. Avec un acompte minimum requis de seulement 5 %, ces prêts hypothécaires permettront à de nombreux Canadiens qui n’auraient pas pu économiser suffisamment pour verser un acompte de 20 % d’accéder à la propriété. Pour une maison de 500 000 dollars, cela représente seulement 25 000 dollars à verser au départ au lieu de 100 000 dollars.
Cela est particulièrement utile pour les acheteurs d’une première maison et ceux qui vivent dans des zones urbaines où le coût de la vie est élevé, où les prix des maisons peuvent grimper plus vite que les comptes d’épargne.
2. Accès à de meilleurs taux d’intérêt
Bien que cela puisse sembler contre-intuitif, les prêts hypothécaires à ratio élevé sont souvent assortis de taux d’intérêt plus bas que les prêts hypothécaires conventionnels. Pourquoi ? Parce que le prêt hypothécaire est assuré, ce qui atténue le risque pour le prêteur. Cet avantage en termes de taux peut compenser en partie le coût de la prime d’assurance au fil du temps.
3. Commencez à constituer votre patrimoine plus tôt
L’achat d’une maison avec un apport initial moins important vous permet d’entrer plus tôt sur le marché immobilier. Même si vous n’avez pas atteint le seuil des 20 % d’économies, être propriétaire signifie que vous ne payez plus de loyer. Chaque mensualité hypothécaire contribue à la valeur nette de votre maison, qui peut augmenter davantage si la valeur de votre maison s’apprécie.
Plutôt que d’attendre des années pour économiser 20 %, un prêt hypothécaire à ratio élevé vous permet d’investir dès maintenant dans votre avenir.
Inconvénients des prêts hypothécaires à ratio élevé
Si les prêts hypothécaires à ratio élevé facilitent l’accès à la propriété, ils comportent également des compromis financiers. Il est important de comprendre les inconvénients potentiels avant de décider si ce type de prêt hypothécaire vous convient.
1. Les primes d’assurance hypothécaire s’ajoutent à votre prêt
L’inconvénient le plus immédiat d’un prêt hypothécaire à ratio élevé est le coût supplémentaire de la prime d’assurance. Par exemple, emprunter 475 000 $ avec une prime de 4,00 % entraîne un coût supplémentaire de 19 000 $ qui s’ajoute à votre prêt hypothécaire, ce qui signifie que vous emprunterez en réalité 494 000 $.
Comme vous pouvez le constater, vous n’avez pas à payer la prime à l’avance, mais elle augmente vos mensualités et le montant des intérêts que vous payez au fil du temps.
2. Coûts à long terme plus élevés
Comme vous empruntez davantage, le coût total de votre prêt hypothécaire sur toute sa durée sera plus élevé qu’avec un prêt hypothécaire conventionnel.
Il est essentiel de faire le calcul avec votre courtier hypothécaire ou votre conseiller afin de bien comprendre le coût total de votre prêt hypothécaire.
Prêt hypothécaire à ratio élevé vs prêt hypothécaire conventionnel
Un prêt hypothécaire conventionnel est l’opposé d’un prêt hypothécaire à ratio élevé. Avec un acompte de 20 % ou plus, votre prêt couvre 80 % ou moins de la valeur de la maison, ce qui réduit le risque et vous dispense de l’assurance hypothécaire. Bien que cela vous permette d’économiser sur les coûts d’assurance, cela nécessite des économies initiales beaucoup plus importantes, ce qui peut retarder vos projets immobiliers.
Par exemple, si vous achetez une maison de 500 000 $ avec un acompte de 20 % (100 000 $), le montant de votre prêt est de 400 000 $, soit 80 % du prix d’achat. Il s’agit d’un prêt hypothécaire conventionnel, et aucune assurance hypothécaire n’est requise.
Un prêt hypothécaire à ratio élevé vous convient-il ?
Que vous penchiez pour un prêt hypothécaire à ratio élevé ou conventionnel, le choix approprié dépend de votre situation financière personnelle et de vos objectifs. Consulter un professionnel qualifié en matière de prêts hypothécaires peut vous aider à évaluer vos options, à comprendre l’impact des primes d’assurance et à choisir la stratégie qui correspond le meiux à vos projets patrimoniaux à long terme.
